【要点提示】

　　房地产开发商的销售宣传广告通常为要约邀请，但是，当宣传广告符合要约的基本条件时，形成要约，得到对方的承诺，即构成合同的一部分。商品房买卖合同一般为格式合同，如果合同的表述产生歧义，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。当宣传广告存在虚假等情况，会因违反广告法的诚实信用原则被有关部门查处，造成损失的，应承担赔偿责任。尽管如此，根据契约自由原则，当事人还是可以通过订立合同时的真实意思表示，对其进行更改。

   【案例索引】

    一审：巩义市人民法院（2007）巩民初字第2829号

   【案情】

    原告：姚明伟

    被告：巩义市海盛房地产置业有限公司

    2004年12月9日，原告姚明伟与被告巩义市海盛房地产置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：姚明伟购买巩义市海盛房地产置业有限公司开发的“海盛商贸城”商用房一套，总价162 325元；沃克斯电梯，约克中央空调。合同签订的当日，原告向被告支付了全部房款，后被告将该房交付原告占有、使用。交付的电梯为浙江沃克斯电梯有限公司生产，空调为约克（无锡）空调冷冻设备有限公司提供，被告支付价款215万元。交付的地下停车场出入不便，为解决停车问题，巩义市新华路街道办事处筹资在“海盛商贸城”北改建停车场一处。

另查明，被告散发的“巩义市海盛商贸城”销售广告和宣传彩页中载有“巩义市唯一一家拥有800平米时尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述．

诉讼中：原告认为被告的广告宣传内容和实际履行不一致，构成违约，应承担违约责任，赔偿损失，并继续履行未履行的合同。被告认为，被告按合同约定全面履行了义务，要求驳回原告诉讼请求。

   【审判】

   巩义市人民法院审理认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，被告在宣传广告中对楼梯和空调的说明和允诺具体确定，该说明和允诺的履行对“海盛商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响，况且该合同是被告提供的格式合同，签订合同时，被告对合同中与销售广告和宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此被告没有予以说明，据此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺既使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，为保护买受人的合法利益，按照诚实信用原则，宣传广告中说明和允诺应认定为要约，视为合同内容。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了被告房款，被告理应按照合同约定的标准交付原告商品房。被告交付原告的商品房配套设施不符合合同约定标准，属违约行为，但该配套设施已具备其应当具备的使用性能，故原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。被告有违约行为，应赔偿原告损失。但原告没有提供损失的具体计算依据，其遭受的信赖利益损失也无法计算，根据案件的具体情况，将原告的损失酌定为房价的10％，故原告要求被告赔偿损失15000元的诉讼请求应当予以支持。此纠纷的形成系被告履行合同义务不符合约定所致，应负全部责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

    一、被告巩义市海盛房地产置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告姚明伟损失一万五千元。

    二、驳回原告姚明伟的其他诉讼请求。

   【评析】

    本案涉及的法律事实主要有宣传广告的推出、商品房合同的订立、商品房及配套设施交付三个，双方争议的焦点也主要围绕这三个法律事实展开：被告在宣传广告中关于“电梯、空调”的规定是否构成商品房买卖合同的一部分？对广告和合同内容的理解有争议时，如何处理？合同标的物的交付是否符合合同的规定？只要这三个法律关系理顺了，当事人的争议也会迎刃而解。

    一、宣传广告是否构成商品房买卖合同的一个部分

通常情况下，宣传广告是要约邀请，不是要约，不构成合同的一部分。要约是当事人希望和他人订立合同的意思表示，要约邀请是希望对方向自己发出要约的意思表示，通俗的说，要约离合同的成立只有“承诺”这一步之遥，要约邀请还要经历“要约”和“承诺”两道门槛。所以界定宣传广告是要约还是要约邀请非常重要。关于要约和要约邀请的区别，通说认为要约的相对人是特定的，而要约邀请一般是针对不特定的相对人；要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件，且具体和确定的，而要约邀请可以不具备这些条件；此外，要约的相对人一旦承诺，该要约成为合同，对双方当事人都有约束力，要约邀请被对方回应，则形成要约。据此，由于宣传广告具有对象不特定性和内容适度夸大性、不精确性等特征以及特有的广而告之的宣传目的，宣传广告一般被视为要约邀请。我国《合同法》第十五条明确将商业广告规定为要约邀请。

    但是，特殊情况下，宣传广告可以构成要约。《合同法》第十五条规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。据此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条详细解释，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。本案中，被告在广告中关于“进口德国沃克斯电梯、美国约克中央空调”的描述非常具体确定，正如原判说述，它对“海盛商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响，所以，本案中的宣传广告符合要约的基本要件，理应认定为合同的一部分。

    二、当广告和合同内容的理解存在争议时，如何处理

    本案中，如果认定被告所作的售房宣传广告的内容构成合同的一部分，关于争议焦点就会出现两种合同版本：合同中的“沃克斯电梯，约克中央空调”和广告中的“巩义市唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯、德国沃克斯大跨度自动扶梯、美国约克中央空调”。前者可以理解为进口或者合资、外资等企业生产的同种牌子的同类产品，后者就将电梯和空调限制在“进口”之列。二者的价格等有很大差异，如何界定呢？

    现实生活中，商品房买卖合同一般都是开发商制作的格式合同，本案也如此。我国《合同法》第四十条规定，对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。被告所作的格式合同中关于电梯和空调的表述显然会产生不同的解释，并且被告在宣传广告中的“进口美国、德国”之描述，已经非常具体明确，理应作出对原告更有利的解释，即将宣传广告中的内容认定为双方订立合同时的真实意思表示。

    三、被告在订立合同时，可否变更宣传广告的内容

   《广告法》明确规定，广告应当真实、合法、不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，必须遵循诚实信用原则。订立合同时，原则上应当遵循广告的承诺。如果随意的变更宣传广告的内容，情节严重的会构成欺诈，造成实际损失的，承担赔偿责任，还会受到相应的行政处罚。

    与此同时，契约自由是私法的核心，意思自治原则被视为合同法的灵魂。只要合同的内容是平等双方当事人之间订立合同时的真实意思表示，并且不违反法律法规等强制性规定，即为有效合同，受到合同法的保护。如果广告主甘冒被广告法调整、规制的危险，想通过合同来变更广告内容时，合同法的绿灯就是双方当事人真实意思表示一致，没有争议。避免合同签订后产生争议唯一的途径就是相关内容在合同中的约定以更加明确、具体、醒目、不容易产生异议的方式出现。否则，法院会以违反诚实信用原则作出对广告主不利的判决。本案中，被告在格式合同中使用“沃克斯电梯，约克中央空调”相对比较模糊、笼统的字眼，想规避与宣传广告不一致的尴尬，最终导致双方产生争议，又不能证明订立合同时双方意思表示一致，所以法院依法作出对原告较为有利的判决合理合法。

    最后，被告交付了非进口的电梯和空调，构成违约，承担违约责任。对于承担方式上，判决考虑交付的电梯和空调虽然与约定不尽一致，但具备了使用的基本功能，从当事人的实证利益出发，驳回了原告要求被告按原合同履行的请求，从适当赔偿角度给与其弥补。由于造成损失的数额难以估计，法官结合案情，行使了自由裁量权，给当事人一个明确的判决。

    总之，从判决书可以看出，本案在处理过程中，从《合同法》的要约、格式合同以及《广告法》的诚实信用原则入手，对被告的行为予以法律上的否定，并指出被告如果在合同中变更广告的内容，必须通过明确、具体、不容易产生歧义的方式重新加以约定，对合同的灵魂“意思自治”原则给予充分的阐释，也给被告指明了道路。同时，该判决并没有以原告的损失没有数额依据为由，加以推诿，而是根据实际情况，运用自由裁量权，进行判决，体现了一判到底、司法为民的审判理念，避免了当事人的诉累。不失为一个好的判决。