作为一名法官，对司法实践中普遍存在的房屋买卖而不办理产权过户登记的现象，感到很无奈。曾几何时产生了一种冲破这种不动产物权登记生效规则的想法，然终因学识浅疏而未能论述其必要性。近日，学过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，有一种无名的满足感？成功感？胜利感？一时还不能以合适的语言表达。但有一种感觉是可以肯定的，那就是终于突破了不动产物权登记生效的规则。

    不动产物权登记生效这一规则在我国就已有上千年的历史1。该原则自物权产生以来，就成为物权法领域的一个帝王原则，尽管物权法的内容无论在英美法系还是大陆法系，都历经演变，且不断丰富和发展，这一原则始终没有改变。这说明，该原则所确立的登记公示生效，对物权的保护，特别是在物权变动中对于交易安全的保护，起到了不可湮灭的积极作用，以致于具有旺盛的生命力而能“长盛不衰”。但我国目前现实中的情况却与学术理论相差较远。以房屋这一典型不动产为例，购房之初就没有办理房产权登记，购房之初虽有产权登记之后一次甚至数次就同一套住房的转手交易中都不办理产权变更登记；张三为逃避债务将自己的房屋与李四交换，仅将自己名下的房产登记过户给李四，而不将李四名下的房产往自己名下过户……等等，而所有涉及这些物权变动的相关债权的法律手续完备，买卖合同及购房款收据齐全，且相关当事人对购房的事实确认无异，有的甚至房屋已居住多年，是社区公众知晓的房主，仅差一产权登记，但人民法院在审理相关案件时依照《城市房地产管理法》第37条第6项之规定，依法没有办理产权登记仍然要确认无效，或虽确认合同有效，而未进行房产权登记却不能取得物权。司法实践中，法官们习惯地称这一种情况为“气死审理，难死执行”，而法官只有无奈。仔细分析一下导致这些情况发生的原因主要有以下几个方面：

   （一）这些物权取得的前提是买卖合同关系，试想，买卖双方如意思表示真实，又不违反法律的禁止性规定，确认合同无效的依据是什么？而转让不动产办理过户登记显然是房屋买卖合同履行过程中的问题，而非买卖合同自身存在的问题，债的法律关系是物权取得及变动的原因，是否办理产权登记及过户手续只能是影响物权产生、变动的法律后果，而不应当影响其产生原因的债的法律关系的效力。同时，依据合法有效的合同之债取得的财产，如果未登记而不承认其物权效力，依据已实现的债权对物实际支配，这种事实上的所有而法律上不所有的财产，是什么权利？是债权还是准物权？显然是债权已实现，但与理论上的准物权又不同，是处在债权与物权之间的状态。可能有人会说《合同法》第51条已明文规定，无权处分他人财产所签订的合同为效力待定合同，笔者认为，合同法51条的规定，同样存在混淆合同签订和履行的情形，这是因为无权处分他人财产包括两种情况，一种情况自始无权处分，若处分，应属侵权；另一种情况是债权成立，但未取得所有权的处分，此种情形的处分，显然是影响理论上的物权登记生效的物权的效力。但因为是法律规定，我们有自觉遵守、履行的义务，不过也有修改之必要。这里面存在一个物权变动与买卖合同之间距离的问题。

   （二）我国物权登记制度中存在的弊端。目前我国的物权登记方法是行政机关负责的，就是行政登记。登记的程序很繁琐，而且还要收取各种费用，以致人们宁肯订立君子协议，而不愿去做比较安全的产权登记。比如，商品房建设过程中，如果没有完善的手续，但又建成的，此时行政机关又没有做出具体行政行为让其拆除，或认为拆除会导致物质财富的更大浪费，所以面对建成的房屋，无论建筑质量好与否，开发商仍会出售，群众也会出钱购买，买后产权证就办不了，不良循环。有些合法的房产权交易过程中，买卖双方为了逃避税收和费用，宁肯持有别人的房本而自己住房，不肯从占有已付款的房屋这一事实行为向持有合法产权证的法律行为迈进。

   （三）国民整体素质较低，法律意识和自我保护意识较差，是导致这种现象的一个不容忽视的原因。

    最高人民法院2005年1月1日起实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》这个司法解释的第二条第二、三款，第九条第二款，第十条等条文的内容，都从不同程度承认了未经登记的不动产物权的效力，但又做了不得对抗第三人的限制性规定。回过头来想一下，2000年12月13日起施行的最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》的第59条的规定，最高人民法院《关于贯彻〈民法通则〉若干问题的实施意见》第128条的规定是同样的情况。这样的规定，解决了当前一段时期，我国一些地区特别是一些小城镇不动产交易过程中不登记的问题，很适时宜，对恶意逃债的债务人是一个打击，有利于保护债权人的合法权益。因此，笔者认为，在我国目前现有的条件下，应当仍然倡导性规定不动产登记生效，但不可否认不登记的效力，只限制不登记对抗第三人的效力即可。这种过渡性的双规并行的理论，目前第二种只局限在司法解释中，应当尽快修改《城市房地产管理法》中的相关规定，以避免司法解释创法之嫌。

    然真正完全实现不动产物权登记生效，需具备以下条件：首先国民素质整体提高，且达到相当的层次；其次，降低物权变动登记的契税，不收其它费用或仅收取工本费，使其成为服务性行业，或者变目前的行政登记为司法登记，其登记行为不受行政事务的干预。第三，加大和完善行政执法力度和措施，使手续不齐备的建筑不得开工，从源头上堵绝不登记或无法登记的不动产物权的出现。第四，加大对都市村庄或城市近郊的宅基地的管理。近些年，随着城市化进程的加快这种数家联合在宅基地上开发商品房出售的现象很普遍，这种开发，一方面不利于城市的整体规划，另一方面，根据我国目前土地与房屋分别管理使用的现状2，这些房屋会不会成为“空中楼阁”？而且这些房屋的建筑质量无法保证，但因宅基地使用者可以办到房产证，所以可以转卖给购房者。

    只有国情达到一定的条件，才能使物权登记成为举手之劳，成为物权所有者喜爱而乐于遵从的举措，此时不动产物权登记生效的时机才成熟矣！

                                               编辑：李向伟